8月22日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），1年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)、5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，由3.7%、4.45%調(diào)整至3.65%、4.3%。

　　

　　此次降息為非對(duì)稱(chēng)降息，1年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR為今年第三次下調(diào)。值得注意的是，2022年截至8月，5年期以上LPR共計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR之后降息力度最大的一年。

　　8月12日，人民銀行發(fā)布7月金融數(shù)據(jù)，M2同比增長(zhǎng)12%，增速分別比上月末和上年同期高0.6個(gè)和3.7個(gè)百分點(diǎn)。7月存量社融規(guī)模334.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.7%，較6月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，新增社會(huì)融資規(guī)模7561億元，同比少增3191億元，創(chuàng)近六年單月新低。居民信貸方面，7月住戶(hù)貸款增加1217億元，同比少增2842億元，同樣出現(xiàn)較大幅度回落。整體來(lái)看，7月金融數(shù)據(jù)不及預(yù)期，企業(yè)融資及居民信貸需求均偏弱。

　　8月15日，央行開(kāi)展4000億元中期借貸便利（MLF）操作（含對(duì)8月16日到期的6000億元MLF的續(xù)做）和20億元公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作，中標(biāo)利率分別為2.75%、2.0%，均較前期下降10個(gè)基點(diǎn)。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，此次縮量續(xù)作符合央行在8月10日“貨幣政策執(zhí)行報(bào)告”中“加大穩(wěn)健貨幣政策實(shí)施力度……堅(jiān)持不搞“大水漫灌”，不超發(fā)貨幣……保持流動(dòng)性合理充?！钡幕{(diào)，此次降息主要目的為降低實(shí)際貸款利率，使市場(chǎng)主體感受到融資成本下降，激活實(shí)體融資需求。

　　在2019年時(shí)，房貸利率換錨5年期以上LPR，即房貸利率為5年前以上LPR加固定基點(diǎn)，隨5年期以上LPR浮動(dòng)，故本次LPR的調(diào)整將同樣帶動(dòng)房貸利率調(diào)整。

　　

　　陳文靜指出，首套和二套房房貸利率下限降至4.1%、4.9%，房貸利率下限達(dá)2019年以來(lái)新低，各地房貸利率仍有進(jìn)一步下調(diào)空間。

　　5月15日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，調(diào)整購(gòu)買(mǎi)普通住宅的首套房房貸利率下限為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行（為5年期LPR+60個(gè)基點(diǎn)）。

　　本次5年期以上LPR下降至4.3%，同時(shí)亦預(yù)示著購(gòu)買(mǎi)普通住宅的首套房房貸利率下限降至4.1%，二套房房貸利率下限為4.9%，近期，部分二三線城市房貸利率已下調(diào)至此前房貸利率下限水平，本次LPR調(diào)降后，房貸利率下限進(jìn)一步降低，各地房貸利率下調(diào)仍存在空間。

　　陳文靜表示，房貸利率下調(diào)，可降低購(gòu)房者置業(yè)成本，本次降息是落實(shí)國(guó)務(wù)院“支持住房剛性和改善性需求”的要求，對(duì)市場(chǎng)信心和市場(chǎng)預(yù)期的企穩(wěn)將起到積極作用。

　

　　根據(jù)中指不完全統(tǒng)計(jì)，2022年7月單月，83省市累計(jì)出臺(tái)93條房地產(chǎn)調(diào)控政策，在7月28日政治局會(huì)議提出“因城施策用足用好政策工具箱”后，各地政策松動(dòng)繼續(xù)向一二線城市擴(kuò)展，政策力度也有逐漸加大的趨勢(shì)。8月4日，北京市住建委公眾號(hào)發(fā)文《多措并舉提升老年家庭居住品質(zhì)營(yíng)造全力友好型社區(qū)》，文中提及“對(duì)中心城區(qū)老年家庭（60周歲及以上）購(gòu)買(mǎi)試點(diǎn)項(xiàng)目，并把戶(hù)口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的，給予一定的支持政策...”對(duì)現(xiàn)行限貸政策出現(xiàn)一定程度松動(dòng)跡象；8月8日，廣州再下調(diào)落戶(hù)門(mén)檻，現(xiàn)本科學(xué)歷、社保在保即可申請(qǐng)入戶(hù)；8月12日，蘇州、無(wú)錫相繼出臺(tái)限貸松綁政策，蘇州二套房首付比例由貸款結(jié)清50%、貸款未結(jié)清80%，分別下調(diào)至30%、60%；無(wú)錫則將二套房首付比例由貸款結(jié)清40%、貸款未結(jié)清60%，下調(diào)至30%、50%。

　　8月16日，李克強(qiáng)主持召開(kāi)經(jīng)濟(jì)大省政府主要負(fù)責(zé)人經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)“需求不振是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的突出矛盾。經(jīng)濟(jì)大省人口多，要多想辦法促消費(fèi)，擴(kuò)大汽車(chē)等大宗消費(fèi)，支持住房剛性和改善性需求?！鳖A(yù)計(jì)下半年經(jīng)濟(jì)大省仍將持續(xù)出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，政策力度有望加大。8月17日，濟(jì)南全市推廣二手房“帶押過(guò)戶(hù)”，降低交易成本的同時(shí)，提高二手房的交易效率，有利于激發(fā)二手房市場(chǎng)的交易活力，從而帶動(dòng)新房市場(chǎng)恢復(fù)。未來(lái)預(yù)計(jì)將有更多城市在優(yōu)化認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)降首付比例等配套政策方向進(jìn)行發(fā)力，配套政策的疊加出臺(tái)，將更好地促進(jìn)剛性和改善性住房需求釋放，帶動(dòng)樓市的企穩(wěn)恢復(fù)。

　　陳文靜表示，整體來(lái)看，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)恢復(fù)速度較慢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速自2021年2月至今持續(xù)下行，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積再度走低，而7月部分城市出現(xiàn)項(xiàng)目集體“斷供”的事件，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)的難度。政治局會(huì)議“因城施策用足用好政策工具箱”定調(diào)后，預(yù)計(jì)調(diào)控政策或?qū)⒊掷m(xù)加力優(yōu)化，疊加信貸環(huán)境的優(yōu)化改善，政策效果有望逐漸顯現(xiàn)，購(gòu)房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸回升，后續(xù)市場(chǎng)有望企穩(wěn)，熱點(diǎn)一二線城市或穩(wěn)步復(fù)蘇。