估價(jià)對(duì)象為一宗10000m-的七通一平用地，i地使用權(quán)出讓時(shí)間為2006年3月1日。土地使用權(quán)出讓年限為50年．窖積率為5：根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共18層：其中l(wèi)一3層主要為商業(yè)用途，建筑面積9000㎡(含獨(dú)立使用的車棚300㎡)．其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為15007元/㎡。工程子2006年9月1日開(kāi)工。預(yù)計(jì)2008年9月1日建成?，F(xiàn)需估價(jià)2006年9月1日的土地交易價(jià)格．有關(guān)資料如下：

l、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加等為售價(jià)的5．5％，買方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)的4%。

2、建筑安裝工程費(fèi)為1100元/㎡，專業(yè)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8％。

3、商業(yè)用房建成半年后可全部用于出租．出租空置率及租金損失率共為10％，按建筑面積計(jì)月租賃收入會(huì)穩(wěn)定在50元/㎡。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為24％。

4，商品住宅建成半年時(shí)可售出30％，平均價(jià)格為2700元/㎡；建成一年時(shí)可售出60％，平均價(jià)格為2800元/㎡；剩余的10％會(huì)在建成一年牛售出，平均價(jià)格為2900元/㎡，廣告宣傳和銷售代理費(fèi)等銷售費(fèi)用為售價(jià)的3．5％。

5、房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12％，貸款年利率為6％．銷售利潤(rùn)率為20％，估價(jià)測(cè)算如下(節(jié)選)：

采用觀金流量折現(xiàn)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象于2006年9月1日的土地公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

解：

1、開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值

總建筑面積=10000× 5=50000(㎡）

住宅總面積=50000—9000=41000(㎡)

(1)商鋪開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)直

每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×(1—空置等租金損失率)

=50×12×(1—10％)=540(元/㎡)

每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×(1—運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率)

=540×(1—24％)=410．40(元/㎡)

商鋪開(kāi)發(fā)完成后的單價(jià)=410．40／8％×11—1／(1+8％)47]× 1/(1+8％)2.5

=4118．45(元/㎡)

商鋪開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)=4118．45×9000=3706．61（萬(wàn)元）

(2)住宅開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值=41 000×[30％× 2700／(1+12％)2.5+60％×

2800／(1十12％)3+10％× 2900/(1+12％)3.5=8204．06(萬(wàn)元)

(3)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值=3706．61+8204．06=11 910．67(萬(wàn)元)

2、扣除項(xiàng)目

(1)建安工程費(fèi)=50000×1100／(1+12％)=4910．71(萬(wàn)元)

(2)專業(yè)及管理費(fèi)用=4910．71× 8％=392．86(萬(wàn)元)

(3)銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額=11 910．67×(3．5％+5．5％)=1071．96(萬(wàn)元)

(4)銷售利潤(rùn)=11 910．67×20％=2382．13(萬(wàn)元)

(5)買方購(gòu)買該宗熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=V×4％=O．04V

3、總地價(jià)

2006年9月1日的總地價(jià)：

V=11 910．67—4910．71—392．86—1071．96—2382．13—O．04V

V=3031．74(萬(wàn)元)